Abogados Valero&Garrigues | Como reclamar los gastos de hipoteca
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Como reclamar los gastos de hipoteca

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona y representa, probablemente, su mayor esfuerzo económico. Por este motivo, es conveniente disponer de una información lo más completa posible, que facilite la toma de la decisión más acertada y que permita una óptima planificación.

En la mayoría de los casos, la adquisición de una vivienda sólo se puede efectuar mediante la financiación de un préstamo hipotecario, ya que permite extender el pago de la vivienda durante varios años. Pero, ¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoroiedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, han estado imponiendo a los cliente el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Unos gastos que, al menos en parte, deberían ser asumidos por los bancos. “El interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”, recuerda Marta Romero Orozco, socia de VAbogados. Aquí los pasos para reclamar los gastos de una hipoteca abusiva:

¿Qué gastos son los que hay que reclamar?

Los gastos que se pueden reclamar son los correspondientes a:

  • La gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco.
  • El notario. Antes de llegar al registro, la escritura de la hipoteca, como de la vivienda, se firma ante notario.
  • El Registro de la Propiedad, donde se registra la hipoteca.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Tasación de la vivienda.

Estos gastos varían según la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. “Pero, aproximadamente, serán unos 3.000 euros en un préstamo hipotecario de 150.000 euros o unos 2.000€ en uno de 90.000 euros”, calculan desde Arriaga Asociados. Además, a todas estas cantidades habría que sumar los intereses que hayan devengado.

“En primer lugar, en la tramitación de un préstamo hipotecario interviene un gestor con la finalidad de que el banco se asegure de que las escrituras serán inscritas en el Registro de la Propiedad. Esta gestoría suele estar impuesta por el banco. En ese caso, se puede reclamar el pago realizado por dicho gasto”, explica Roberto Rodríguez, abogado de El Defensor de tu Vivienda.

“Por otro lado”, explica este experto, “los gastos de notaría y registro correspondientes a la hipoteca deben correr a cuenta del banco por ser este el beneficiario de que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el registro. Hay que tener en cuenta que para que la hipoteca exista y tenga efectos jurídicos es necesario que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Asimismo, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, el pago del Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD) debe ser abonado por el banco por ser el interesado en la hipoteca”.

¿Qué papeles hay que presentar?

Para poder reclamar los gastos de formalización de hipoteca, los interesados en recuperar su dinero necesitan la siguiente documentación:

– Copia de la escritura del préstamo hipotecario que debió facilitarles el banco cuando tramitó la inscripción de la escritura. En caso de no disponer de ella, podrán dirigirse a la notaria donde firmaron el préstamo hipotecario y solicitar una copia.

– Facturas de notaría, registro, gestoría. “La gestoría o la entidad bancaria entrega estas facturas una vez han tramitado el préstamo hipotecario. En caso de no disponer de las facturas, podrán dirigirse a la gestoría que tramitó el préstamo y pedir copia de todas las facturas. Si la gestoría no ha guardado copia de todos los documentos, entonces deberán pedirlos de manera individual a la notaria, al registro y a la gestoría”, recomienda Roberto Rodríguez.

– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601). “Al igual que ocurre con las facturas, podrán dirigirse a la gestoría que tramitó el préstamo. En caso de que la gestoría no tenga copia deberán dirigirse a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma donde se firmó el préstamo”, aconseja este abogado.

 

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

Roberto Rodríguez señala que es recomendable realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de carácter extrajudicial. “En este caso el cliente deberá realizar un escrito solicitando la devolución de las cantidades, entregarla en la sucursal bancaria y guardar una copia sellada por el banco”. En caso de que no se atienda la reclamación extrajudicial y el cliente quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial. “Durante el proceso conviene estar debidamente asesorado y conocer los derechos que amparan al cliente y la cantidad que pueden recuperar”, apunta este letrado.

¿Qué pasa cuando se cancela la hipoteca?

“En nuestra opinión y atendiendo a los argumentos que utilizaba el Tribunal Supremo en la sentencia del 23 de diciembre de 2015, los gastos de cancelación de una hipoteca corresponden al cliente por ser él el interesado en la cancelación registral de la hipoteca, y, por tanto, no hay base para reclamarlos”, apuntan desde El Defensor de Tu Vivienda.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar?

“La obligación del prestatario de soportar estos gastos es una estipulación que ocasiona al consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, tipificada como abusiva por la propia Ley General de Consumidores y Usuarios en su artículo 89”, explica Marta Orozco.

Esta letrada recuerda cómo el Tribunal Supremo determina que “la imputación en exclusiva de los gastos al consumidor es una cláusula abusiva, al no permitir una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, sino que recae totalmente sobre el hipotecante, ocasionándole un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada. Se trata, pues, de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que la misma en principio es imprescriptible, y podrían reclamarse los gastos de una hipoteca formalizada en la fecha indicada.

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